2014年4月13日日曜日

東京で家を買うなら戸建か?マンションか?建築資材の寿命から考える


以前の記事で東京で不動産を買うなら西側の地盤の強いエリアを選ぶべきと書きましたが、ではいったい、戸建を買えばよいのか、マンションを買えばよいのか、について私の考えを書きたいと思います。

今回は建築資材の寿命、という視点で考えてみます。

建築資材は、戸建は木材、マンションは鉄筋コンクリートですが、大まかに木材の寿命は30年ほど、鉄筋コンクリートの寿命は60年くらいです。
木材は昔の質の良いものなら100年以上持つものもあるのでしょうが、例えば日本の古い寺院や古民家などは今でも木材が劣化していませんもんね。ただ、今時の建築資材は輸入資材、大量生産の合板などで質が悪いので、やっぱり30年程度とみておいたほうがよいでしょう。

また、鉄筋コンクリートは60年の寿命と言えども、一番劣化するのは配管です。
上下水道管や電気の配管、こういったものが先に劣化していきますので、それを考えると鉄筋コンクリート作りの建物の寿命は40年ほどでしょうか。

木材30年、鉄筋コンクリート40年


これが建築資材の大よその寿命です。
私が仮に今40歳で平均寿命の80歳までは生きるとしても、残り40年。鉄筋コンクリートのマンションはギリギリ寿命まで持ってくれるかもしれません。
しかし、木材でできた戸建住宅なら70歳くらいでボロボロになって住むのも辛くなるかもしれませんね。
妻はもっと長生きするでしょうから、50~60年くらいの寿命が保障された物件でないと、そもそも終の棲家としての役割は果たせないのでは無いのでしょうか。

果たして、戸建でそんな家があるのだろうか・・・?

と思って考えてみると、そういえば私の実家は木造の戸建で築30年ほど経っています。しかし、内装も外装もまだまだ綺麗で、あと20~30年は十分持ちそうです。ただ、この家は資材やメンテナンスにコストをかけているからというのもありますし、台所の床の貼り直し等、一部リフォームをしながら維持していますから、維持費はそれなりにかかっているんですよね。

このように修繕費も数百万円をかけることを考えておくならば、木造の戸建でも50~60年ほどの寿命が保証できる、と考えられそうです。

鉄筋コンクリート造りのマンションも40年程度の寿命は保障されていますが、50~60年ほど住むとなると、こちらもやはり配管などの修繕が必要です。マンション住人の同意の下で、積立修繕費と不足する場合は各人が出し合って修繕するのでしょうが、各家庭の事情もあるでしょうし、一人で決められない話ですから一筋縄ではいきません。

このようにマンションの修繕は一人ではできませんから、管理組合がしっかりしている物件じゃないと大変そうですね。

戸建とマンション、どちらも一長一短ですが、終の棲家としての選択する場合は、

修繕しながら住むのが前提、と考えておくこと。

そして、

戸建・・・30年ほどで修繕すると考え、修繕費は数百万見ておくこと。
マンション・・・40年ほどで修繕するが管理組合がしっかりしている物件を選ぶこと。

といったことがポイントになりそうです。

ただ、そもそも都内の戸建は価格が高く、庶民は手が出にくいでしょうから、こうして建築資材の観点で色々書いてはみたものの、結論としては都民はマンションを買わざるを得ない、ということになるかもしれませんね。

私は人混みが嫌いで、年を取ったら緑に囲まれて過ごしたいため、そもそも都内に終の棲家を持とうとは思っておらず、今のところの目標は田舎の中古住宅を1千万くらいで買って、1千万で修繕して住もうかな、そんな考えを持っています。

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