2014年3月30日日曜日

東京で地震に強い不動産を買うとしたら?まずは地盤の強さ

先日は東京で不動産を買わない理由をまとめましたが、今回はその結論に至る過程で、耐震性物件の価格などについても考えたので、忘れないよう記録に残しておきます。

まず、耐震性という意味では建物の強度もさることながら、地盤の強さが大きな比重を占めます。
東京は東西で地盤の強さが大きく異なります。東は堆積層で地盤が弱く、西は武蔵野台地で地盤が強い、タイトルの画像(国土地理院より拝借)を見ると大よそのイメージが湧くと思いますが、東の青色、水色部分は元々海でしたから堆積物で緩い地盤、西の黄色、茶色は大昔からの陸地なので地盤が強いです。

京浜東北線沿いで東西に分断されています。京浜東北線に乗ると、片側が開けた土地(東側)、片側が断崖絶壁の壁(西側)、という光景を目にすることができますが、日暮里~田端あたりでその差を実感できますので、ご乗車の際は左右の窓の景色の差を体感してみてください。
京浜東北線自体は東の低地側に位置していることになりますね。

東京都地質調査業協会から拝借した、東京都の地盤断面図を見ると、その高低差も実感できると思います。
武蔵野面本郷台と隅田川の間に京浜東北線は走ります

さて、もちろん地盤の硬い台地側のほうが耐震性が高いのは言うまでもありませんが、これは関東大震災時の被害状況でも見てとることができます。
以下は鹿島のサイトから拝借した1923年の関東大震災時の震度分布図ですが、これを見ても東側の軟弱地盤地域の被害の大きさがわかります。

また、台地の地盤にも、川が埋まった川跡の軟弱地域が数多く入り組んでいます。例えば有名な本郷台地を例にとってみますが、これは上野周辺の台地になるのですが、本郷台地と元々が川だった低地軟弱地盤では、やはり耐震性にも大きな違いが出てきます。
それが関東大震災の被害マップからも読み取ることができると思います。

このように東京には地震リスクがあること、大地震がいつ来るか分からない事、を考える場合は、リスクヘッジとして東京の西側の地盤の良いエリアを選ぶことはもとより、西側の中でも川跡などの軟弱地盤でない、台地に立つ物件を購入する必要があるでしょう。

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